月薪3萬5多久能買房？22歲新鮮人的頭期款與房貸試算
月薪3萬5多久能買房？以22歲新鮮人為例，算出可負擔的房價、買2,000萬元房子所需的收入與頭期款，再用調整收入和總價的完整案例，檢查購屋現金、房貸及生活費是否都準備好了。
22歲文組畢業，第一份工作月薪3萬5。看見一間2,000萬元的房子，忍不住想：「我是不是再怎麼存，也追不上？」
先給答案：只靠每月實領3萬5、沒有其他購屋資金，依本文貸款條件，目前負擔不起2,000萬元的房子。這不等於永遠買不起，而是收入、自備款或購屋目標必須改變。
月薪3萬5多久能買房，必須同時過兩關：購屋現金備妥，以及買房後仍能負擔房貸和生活費。下面直接算出差距，也提供一組改變條件後、兩關都算得過的案例。
這篇文章你將學到
先算能存多少，不是把3萬5全部拿來買房
每月可存金額＝實領收入－生活支出－年度支出預留－其他還款。年度支出預留，就是把個人保費等一年才付幾次的費用，先分攤到每個月；房屋稅費另列。
假設小安22歲、文組畢業，每月「實際入帳」35,000元。若你的3萬5是扣勞健保前的薪資，請改用扣款後實領金額；文組只是案例背景，不代表薪資上限。
以下假設他沒有學貸或其他負債，準備金從零開始；後面的完整案例會把購屋費用和緊急金一起列入。金額是示範預算，不是各地生活費標準。
| 每月項目 | 住家裡 | 在外租屋 |
|---|---|---|
| 居住支出：家用／租金水電 | 5,000元 | 10,000元 |
| 吃飯、交通與日常生活 | 15,000元 | 15,000元 |
| 年度支出預留 | 3,000元 | 3,000元 |
| 每月可存金額 | 12,000元 | 7,000元 |
生活費15,000元的示範拆法是：餐費9,000元（一天300元、以30天計）、交通2,000元，以及手機、日用品、服飾與社交4,000元。不是要求每個人照這個數字過生活，請用自己的實際帳單替換。
兩者每月差5,000元，一年就差6萬元，差別來自居住條件。有學貸、更多家用或更高房租，就要再扣掉；緊急金不能同時算成頭期款。
月薪3萬5多久能買房？先算頭期款的時間
需要幾個月＝尚缺的頭期款÷每月買房存款，有不足一個月的部分，就往上算一個月。
頭期款是房屋總價扣掉銀行貸款後，要自己付的部分。以2,000萬元的目標房屋、假設貸到1,600萬元計算，頭期款就是400萬元。這不是全台房價標準，也不是保證貸得到八成。
從零開始、不計利息或投資收益，且房價與每月存款不變：
- 住家裡，每月存12,000元：400萬元÷12,000元，約334個月，也就是27年10個月。
- 在外租屋，每月存7,000元：400萬元÷7,000元，共572個月，也就是47年8個月。
若另有可用存款，先扣除緊急金等不能動用的錢，再從400萬元扣掉。但上述年數只代表存頭期款，不是到時就買得起；交易稅費、代書、仲介、裝修與家具等還需另備預算。
更重要的是：薪水如果一直不變，即使存到400萬元，下一關的房貸仍可能付不起。
買2,000萬元房子，收入要多少才撐得住？
付400萬元頭期款、貸1,600萬元，每月房貸約63,219元，已超過3萬5的收入。本文房貸統一假設年利率2.5%、30年、無寬限期，採本息平均攤還，也就是每月一起還本金和利息；依內政部公布公式試算，不是銀行報價。
再假設每月保留生活費15,000元、家用5,000元、年度預留3,000元、房屋稅費與管理修繕預留5,000元，以及退休等儲蓄10,000元，合計38,000元。
| 自付頭期款 | 每月房貸 | 涵蓋上述預算所需實領 |
|---|---|---|
| 400萬元，貸1,600萬元 | 約63,219元 | 約101,219元／月 |
| 1,000萬元，貸1,000萬元 | 約39,512元 | 約77,512元／月 |
這是本例收支打平的條件，不是安全保證或銀行核貸門檻，購屋一次性費用和緊急金也尚未包含。若把利率改成3.5%、其餘條件不變，第一組月付約71,847元，實領約11萬元才涵蓋同樣預算。
因此，2,000萬元目標卡住的不只是存錢速度，而是每月還款能力。國庫署也說明，銀行須評估信用與收支能力，不保證最高額度；第一銀行則提醒，寬限期只付息不還本金，期滿後月付金會增加，不能拿初期低月付當長期能力。
月薪維持3萬5，可以負擔多少房價？
若每月房貸預算是1萬元、自己付兩成頭期款，本例可負擔總價約316萬元。這不是推薦物件，也不代表一定貸得到。
1萬元怎麼來？這組假設買房後不再付租金，也不需繼續支付前例5,000元家用：35,000元收入，扣掉生活15,000元、年度預留3,000元、房屋持有預留3,000元及儲蓄4,000元，剩10,000元。
沿用2.5%、30年的條件，月付1萬元約能支應253萬元貸款。若貸款占房價八成，253萬元÷80%，對應總價約316萬元、自付頭期款約63萬元；交易費用與緊急金另備。
如果仍要每月給家裡5,000元，月付預算就只剩5,000元，同樣兩成頭期款下，總價約158萬元。這也說明，不能只憑薪水套一個固定房價。
若實際市場找不到符合地點、屋況與需求的房子，答案就是：目前的預算買不到想要的房子，購屋計畫暫時不成立。不應為了湊出能買的答案，假裝一定找得到便宜物件，或再壓低基本生活費。
收入提高、改買800萬元房子，多久才有機會？
下面示範一條同時檢查現金與房貸的路徑。這是降低總價後的替代方案，不是原本2,000萬元目標已經達成；800萬元是否找得到合適物件，仍須看實際市場。
先假設小安購屋前一直住家裡，無家人贈與、不計投資收益，工作不中斷：
- 22～24歲：實領35,000元，月支出23,000元，每月存12,000元，3年存43.2萬元。
- 25～29歲：假設實領升到50,000元，月支出含年度預留28,000元，每月存22,000元，5年再存132萬元，合計175.2萬元。
- 30歲起：假設實領升到60,000元，月支出仍為28,000元，每月可存32,000元。
這次不只存頭期款，而是把現金目標設成330萬元：240萬元頭期款（房價三成）、50萬元交易與裝修家具預算，以及40萬元緊急金。50萬元只是情境預算，實際報價更高就要調高目標，不挪用緊急金。
30歲時還差154.8萬元，除以每月32,000元，往上算約49個月。合計36＋60＋49＝145個月，約12年1個月，從22歲起算約34歲1個月。
買房後貸560萬元，每月房貸約22,127元。每月另外安排生活15,000元、家用5,000元、年度預留3,000元、房屋持有預留5,000元及儲蓄5,000元，共33,000元。
實領60,000元扣完房貸與上述配置後，每月仍餘4,873元，且保留40萬元緊急金。
再用3.5%、30年重算，月付約25,147元，同樣預算下仍餘1,853元，但餘裕已縮小。更大的升息、失業或修繕支出，仍可能讓計畫失衡。
這才是「資金備妥、買後收支也有餘額」的完整試算，不是保證34歲能買房。加薪、支出、房價與貸款條件都是假設，任何一項改變就要重算；如果只能繼續領3萬5，不能套用這組結果。
月薪3萬5多久能買房？別把頭期款當成終點
就算存到400萬元頭期款，依本文條件，買2,000萬元房子的月付仍約6.3萬元。對實領3萬5的人來說，這不是再省一點就能補上的差距。
前面的可行案例，靠的是收入提高、購屋總價調低，不是同一份薪水突然變得更夠用。那些條件若沒有改變，就不該把試算年齡當成自己的購屋期限。
看房前，先用文末工具算一件事：繳完房貸，再扣生活費、房屋持有成本及必要儲蓄，每月還剩多少？如果算不過，先調整目標，不要把尚未發生的加薪拿來支撐今天的房貸。
努力存錢有價值，但買不起某個價位，不該變成責怪自己的理由。房子應該是生活的空間，不是讓生活只剩下房貸。