買房頭期款要多少？別只準備房價兩成，先算這6筆預算
買房頭期款要多少？不只房價兩成，還要算進稅費、代書仲介、貸款費用、裝修、家具家電與緊急預備金。用2,000萬元房屋假設案例，算清交屋前的現金需求、核貸不足的差額與每月房貸負擔。
好不容易存到400萬元，看見總價2,000萬元的房子，心裡是不是浮出一句：「終於可以買了！」但如果付完頭期款，連搬家、買冰箱都得刷卡分期，拿到鑰匙後的生活可能比租屋時更緊。
買房頭期款要多少？房價兩成只是特定核貸條件下的差額，不是買房的全部現金需求。還要加上交易與入住費用，並留下買完房仍能應急的存款。
以下以自住成屋、中古屋為主，帶你列出6項預算，再算一次「交屋付得出、入住還有錢、每月繳得起」。預售屋另有工程款時程，不能只照搬總額。
這篇文章你將學到
買房頭期款怎麼算？先問能貸多少，不是先乘兩成
本文把「頭期款」限定為房價中要自己支付的部分，方便與其他費用分開：
頭期款＝成交總價－銀行實際核貸金額。
2,000萬元房屋若核貸1,600萬元，差額才是400萬元；如果核貸1,400萬元，就要自行支付600萬元。已付訂金、簽約款若依約抵入房價，屬於這筆差額的一部分，不要再加一次。
永豐銀行說明，核貸計算會考量鑑價與買賣價格，不能只拿成交價乘廣告成數。收入、信用、房屋條件及適用管制，也會影響結果；首購不代表保證貸到8成。
看屋前可向銀行做初步評估，簽約時確認貸款不足如何處理。初估不是正式核准，也不能假設貸不下來就能無條件退訂。
除了頭期款，還要列出這6項預算
前5項是可能支出的錢，第6項則是要留下的錢。先分清用途，才不會看到帳戶有餘額，就全部拿去裝潢。
1. 稅費與移轉登記費
包括契稅、印花稅及所有權移轉登記等費用。我的E政府整理指出，買賣契稅按核定契價、也就是評定標準價格計算，稅率為6%，不是把整筆房屋成交價直接乘6%。請地政士依物件列明計稅基礎與結算金額。
2. 代書、仲介與交易服務費
代書就是協助辦理不動產登記的地政士；仲介費則是另一筆服務報酬。基隆市政府地政處提醒，買賣雙方的仲介費合計上限為成交價6%，不代表買方固定要付2%。另有履約保障、驗屋等需求時，一併取得報價；代收稅費不要重複列入服務費。
3. 房貸辦理費用
向銀行確認開辦、徵信等收費，並預留抵押權設定規費、住宅火險及地震基本保險等。抵押權設定與房屋所有權移轉是不同項目；若代書報價已含代收規費，要拆開核對，避免重算。保險後續續保費也要納入年度支出。
4. 裝潢與必要修繕
先處理漏水、用電與管線等居住安全問題，再安排美觀工程。《Money錢》的購屋經驗文也提醒，裝修範圍會明顯影響預算。報價單應確認是否包含拆除、清運、設計監工與追加工程預留額，不要只看每坪單價。
5. 家具、家電與搬入費用
床墊、冰箱、洗衣機、窗簾、燈具、運送安裝及搬家費，逐項列出。冷氣若已含在裝修報價，就別重複計算；交屋分攤款、預收管理費，以及搬家期間租金與房貸重疊的支出，也要按實際情況補進預算。
6. 買完房仍要保留的緊急預備金
這不是付給任何人的費用，而是收入中斷時的緩衝。可先用買房後「含房貸的每月必要支出×6個月」做規劃起點，再依收入穩定度及扶養責任調整，並非人人適用的固定標準。
預備金不能同時算成頭期款、裝潢預算，又說它能應付失業。
2,000萬元的房子，現金可能要準備多少？
假設成交價2,000萬元、核貸1,600萬元，另設定下列預算。這是示範加總的方法，所有金額都是教學假設，不是市場平均、正式稅額或最低門檻。
| 資金項目 | 假設金額 |
|---|---|
| 頭期款：2,000萬－1,600萬 | 400萬元 |
| ①稅費與移轉登記費 | 5萬元 |
| ②代書、仲介與交易服務 | 45萬元 |
| ③房貸辦理費用 | 3萬元 |
| ④裝潢與必要修繕 | 60萬元 |
| ⑤家具、家電與搬入費用 | 20萬元 |
| ⑥緊急預備金：每月必要支出10萬×6個月 | 60萬元 |
| 合計需備妥的現金 | 593萬元 |
本例交易服務45萬元，假設包含仲介費40萬元（成交價2%）及其他服務5萬元，2%只是試算條件，不是固定收費。稅費須按物件資料估算；裝修60萬元、家具搬入20萬元則假設維持基本需求，不因房價較高就等比例增加。
前5項額外支出合計133萬元，再加60萬元預備金。因此，本例需備妥593萬元：預計支付533萬元，買完後留下60萬元。這不等於每間2,000萬元房屋都要存593萬元；請用自己的核貸與報價替換表格。
再看核貸不足的情境：若成交價仍是2,000萬元，但銀行鑑價1,800萬元，假設依1,800萬元核貸8成，貸款就只有1,440萬元。頭期款變成560萬元，其餘預算不變時，現金需求升至753萬元，比原先多160萬元。
這160萬元是貸款減少造成的資金差額，不是多收的手續費；不能指望交屋後才撥付的其他貸款，先替你支付交屋前的款項。
現金湊齊了，每月房貸也繳得起嗎？
買得起與養得起，要分開檢查。假設貸款1,600萬元、30年、本息平均攤還、不使用寬限期，年利率以2.5%固定試算，每月約63,219元；若改用3.5%試算，同樣本金與年期約71,847元。
兩者相差約8,628元。這是利率壓力測試，不是銀行報價或升息預測；實際若在還款途中調息，仍須依剩餘本金、期數與契約重算。
檢查家庭每月實領收入，扣掉房貸、生活費、其他債務還款，以及管理費、房屋稅、地價稅、保險和維修的月平均預留額後，還剩多少。前例假設每月必要支出10萬元，已含約6.32萬元房貸及其餘約3.68萬元支出，因此預留6個月共60萬元；若實際支出更高，預備金也要增加。
如果必須靠不確定的年終或投資獲利才能繳款，預算就太緊。寬限期若僅繳息、本金沒有減少，也要另外檢查結束後的本息月付金，不能只看初期帳單。
預算不夠怎麼辦？按缺口調整，不急著再借一筆
先找出是交屋現金不夠，還是長期月付金過高，兩者解法不同。
- 核貸少於預期：在簽約前比較銀行評估，重新議價、降低房屋總價，或延後購屋補足現金。已簽約者先與銀行、地政士核對缺口和期限，再依契約協商。
- 裝修與家具超支：保留安全修繕，延後非必要系統櫃、裝飾與家電升級。假設本例裝修與搬入預算由80萬降至50萬元，總現金需求可由593萬降至563萬元，60萬元預備金仍保留。
- 每月繳款過緊：降低購屋總價，或先租屋累積資金。拉長貸款年期雖可能降低月付金，卻會增加總利息；再借信貸也會增加每月還款，不能只看眼前差額被補上。
今天就把看中的房價、銀行初估、6項預算及付款日期列在同一張表，核對每筆到期前現金是否到位。
買房頭期款準備好了，只代表完成其中一關。交屋前付得出、入住後留得住預備金，每月扣款還能正常生活，才是適合繼續看房的預算。