月薪5萬能買多少房？首購族先算這3筆錢
首購族怎麼用？月薪5萬元買房前，不能只看頭期款與銀行核貸額度。用年薪比例法、安全還款額、負債比與隱形成本，先算出真正負擔得起的房價。
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月薪5萬元買房前，不能只看頭期款與銀行核貸額度。用年薪比例法、安全還款額、負債比與隱形成本，先算出真正負擔得起的房價。
撰文：李亞珊 圖片提供：邱愛莉、林一
不怕付完頭期款就吃土 多留11%資金 購屋不卡關
房價進入盤整修正期，對於觀望已久的首購族來說，似乎看到圓夢的曙光。剛過30歲生日的廷安，也將買房列入人生清單。盤點廷安的財務現況，目前月收入為5萬元，並累積了220萬元的存款；在開銷上，每月須支付1.5萬元的租金，加上約2萬元的基本生活費，每月平均可存下1.5萬元。
廷安透過房貸試算平台發現，假設在雙北市購買總價1,500萬元的房子，自備款2成，剩下的1,200萬元向銀行貸款，在利率2.6%、貸款年期30年，且不使用寬限期、未加計稅費的前提下，每月房貸支出約48,041元。
「如果我真的買房，每月領到的5萬元薪水，幾乎都要上繳給銀行，根本沒錢生活了！」廷安的這番話，道破許多首購族的心聲。其實，這種焦慮是有解方的。
「年薪比例法」釐清總額
2指標衡量月還款金
對於預算感到迷惘的首購族，房產平台「House123」創辦人暨執行長邱愛莉提供一個簡單的評估公式：年薪100萬元約可負擔總價1,500萬元的房子。
以此比例套用在廷安身上，月薪5萬元換算年薪約60萬元，大約是前述基準的6成。因此，廷安可負擔的房屋總價應落在900萬元左右（1,500萬元×60%）；若以總價的8成計算，貸款金額約720萬元。相較於原本設定的1,500萬元目標，這個預算更能兼顧房貸壓力與生活品質。
有了制訂預算的基準點後，下一步則是進入實務階段。惠誠地政士聯合事務所所長林一建議，購屋新手應了解2種額度計算方式，推估個人每月真實的還款能力。
1. 計算安全還款額
千萬不要把每月剩餘的錢全部投入房貸，必須將收入扣除基本生活費後，再預留一筆緊急預備金，剩下的餘額才是繳房貸的安全數字。
以廷安為例，他的月薪為5萬元，每月生活費2萬元，若再撥出1萬元作為緊急預備金，每月能拿來繳房貸的金額，其實只有2萬元。
2. 了解負債比與核貸金額
銀行審核房貸的邏輯是，以借款人月收入的60%作為還款能力的上限，也就是以負債比最高60%為核貸標準，其公式為：月薪×60%＝月付金上限。
以廷安月薪5萬元為例，銀行認定的月付金上限是3萬元（50,000元×60%）；並以房貸利率2.6%、貸款30年期來試算，銀行最高可核貸金額約749萬元。
簡單來說，銀行評估的是借款人「不違約」的底線，但個人該看重的是保持生活餘裕。建議廷安不應將3萬元上限當作買房基準點，而應參考安全還款額度，訂出自己實際可負擔的預算。
買房留意2大隱形成本
多備資金防見底
估算出適合個人的購屋總價後，也別忘了2大容易忽視的相關成本。
1. 交易稅費與規費
在房屋過戶與辦理貸款的過程中，會產生契稅、印花稅、代書費、登記規費，以及銀行貸款開辦費、履約保證費等多項行政支出。
林一指出，這類稅費會因屋齡而有差異。中古屋的稅費與規費約為房屋總價的1%；若是新成屋，則約為總價的1.5%。此外，若透過房仲購屋，還須另外準備總價1%～2%的仲介服務費。
邱愛莉表示，以實務金額來看，中古屋的稅費和規費約10萬～15萬元；但如果是新成屋或預售屋，建商在交屋前，通常會要求買方預繳約20萬元作為暫收款，用於繳交稅費、管理費等款項，採多退少補。
2. 裝潢與家電費用。
林一表示，裝潢費用的高低取決於房屋的新舊程度。整體而言，建議用房屋總價的10%來做評估費用。新成屋部分，若不想花大錢，簡單處理天花板、地板、冷氣管線，並且購買家具、家電後即可入住；但中古屋除了重新裝修，還須拆除舊裝潢和重拉水電管線等，初期資金需求較為龐大。
邱愛莉也提醒，預算控制應依房屋狀況彈性調整。若購買屋齡較新的房子，不一定要大動土木，透過更換移動式家具、布置燈光和窗簾，就能創造舒適感。
如果發現預留的裝潢現金不足，邱愛莉建議在申辦房貸時，同步尋找提供「裝修貸款」的銀行（如元大、華南等），貸款總額約可增加0.5成到1成。
但她也提醒2件事：⑴裝修貸款是在交屋後才會撥付，無法合併至頭期款。⑵裝修貸款利率較房貸利率高，約3%至3.3%，且還款年限僅10到20年。
總結2位專家的建議，買房除了備妥頭期款，還需額外預留一筆資金。最保險的做法是預留總價的1%到1.5%作為稅費和規費，再加上總價的10%作為裝潢與家電費。
以此回推，廷安如果買下900萬元的房子，除了180萬元的頭期款，還須準備約9萬元的規費和90萬元的裝潢預算，避免到時面臨資金見底的風險。
理想宅不必一步到位
3招應對預算卡關
如果你也跟著廷安倒抽一口氣，發現購屋門檻比預期更高、力不從心想打退堂鼓時，建議可用3種方法靈活應對。
方法1.重新評估購屋條件，在「地點、坪數、屋齡」中取捨。
邱愛莉以個人經驗分享，在預算有限的情況下，宜轉往市區周邊尋找坪數較小的公寓來替代。但她提醒，前提是自己必須能接受，千萬別為了買房而勉強忍受極長距離的通勤或爬樓梯，否則住起來會非常痛苦。
如果不確定自己是否能適應新的生活圈，邱愛莉建議採用「租屋實驗法」，也就是先到屬意的區域租房試住一段時間，確認環境與通勤狀況都符合需求後，再評估是否在該區購屋。
方法2.善用「一般保證人」和延長貸款年限，降低初期金流壓力。
林一指出，若實際上有還款能力，但銀行核貸金額不如預期，可以尋找配偶或二等親以內親屬（例如父母、子女）擔任「一般保證人」。銀行在審核時，通常可以將兩人的月收入合併計算，有效提高可貸額度。
假設月薪5萬元的廷安，配偶月薪為4萬元，且兩人都無其他負債，銀行就能以「月薪9萬元」的標準來評估，大幅提升可負擔的房屋總價上限。
此外，林一也建議，善用寬限期或延長貸款年限，將本金攤提到更多期數中，可讓前期的還款壓力大幅減輕。雖然總繳利息會變多，但只要過了綁約期（通常最多3年），未來隨時都能大額償還本金，不會被收取違約金，能讓初期的財務運用保有最大的彈性。
方法3.先入手其他區域的低價房，出租賺房貸。
邱愛莉建議，可以考慮「投資型買房」，也就是在總價較低的地區購屋收租，再用這筆租金補貼個人未來的房貸支出。這種方式能強迫儲蓄、擁有資產並享受增值空間；不過，也應考量是否有餘力處理房屋出租、管理與修繕等問題。
最後，邱愛莉強調，如果所有取捨都無法讓自己滿意，繼續租屋並將資金專注於投資理財，也是一個很好的選項。房子並非人生必需品，只要持續累積資產，日後還有進場機會，別因為著急勉強買房，而賠上人生和財務的自由度。
—小檔案—
邱愛莉
房產平台「House123」創辦人暨執行長，擅長房產篩選、價格談判與資產配置，致力分享實戰經驗與專業建議。
林一
惠誠地政士聯合事務所所長、YouTube頻道「惠誠代書」主持人，擅長以平易近人的口吻，精闢解析不動產的疑難雜症。