繼承老屋賣掉怎麼算稅？成本可按物價調整，但要符合這些條件
繼承房屋出售，符合舊制與核實成交價額等條件時，成本可按物價調整。看懂適用資格、房屋與土地價款的差別、官方試算，以及申報資料去哪找。
繼承父母留下的老屋，準備賣掉時，要拿什麼數字當作報稅成本？父母當年的買價、繼承時的房屋價值，還是現在的行情？
繼承房屋出售，若適用舊制且能核實房屋成交價額，繼承時的房屋評定現值可按物價指數調整後列為成本。成本增加，計算出的交易所得便可能減少；實際省多少稅，仍要看整戶所得與適用稅率。
財政部中區國稅局在2026年10月29日提醒這項規定，依據是同年7月15日發布的解釋令。要用這個算法，得先確認適用條件，不能看到「繼承老屋」就直接套公式。
這篇文章你將學到
房子很老，就一定適用舊制嗎？
屋齡不能決定稅制；一般繼承案件要查的是被繼承人何時取得房地。
這裡的「舊制」，指房屋交易所得併入綜合所得稅申報；「房地合一新制」則將房屋、土地一起計算，有另一套成本及申報規定。
以2016年以後繼承、出售的一般情境來看，可以用兩個例子理解：
| 取得經過 | 一般適用情形 |
|---|---|
| 父親2010年買屋，後來由子女繼承出售 | 通常適用舊制 |
| 父親2020年買進一間屋齡40年的房屋，後來由子女繼承出售 | 通常適用房地合一新制 |
第二間雖然也是老屋，父親取得的時間卻在2016年以後，不能因為屋齡高就套用舊制。
確認適用舊制後，還有一個前提：已提供或國稅局已查得房屋實際成交價額，才能依本文方式核實計算。不知道成交價額、只能按其他核定方式申報的案件，不能自行把這個公式拿來套用。
符合特定自住條件而選擇新制、都更改建及其他特殊取得情形，需要另外確認；連續繼承與分次取得持分的提醒放在後文。
成本調整要用哪些數字？去哪找？
調整的基礎是「繼承時的房屋評定現值」，不是父母當年買價，也不是現在的市場行情。房屋評定現值是稅捐機關評定的房屋價值，不包含土地的公告土地現值。
計算前，整理以下資料：
- 繼承資料與登記資料：核對取得歷程、持分及日期。繼承取得日原則上是被繼承人死亡日，不是辦妥繼承登記的日期。
- 遺產稅申報、核定資料或相關價值證明：找出繼承時房屋評定現值。資料不齊時，可向國稅局及房屋所在地稅捐機關確認所需證明，不能拿現在的房屋價值代替。
- 買賣契約及價款明細：釐清歸屬房屋的實際成交價額。如果契約只列房地總價，應向國稅局確認適用的房地價款拆分方式，不能任意分配。
- 官方物價指數查詢：取得對應交易與繼承年月的調整比率。
物價指數反映不同時點的物價水準。成本調整公式為：
調整後房屋成本＝繼承時房屋評定現值×物價調整比率
其中，物價調整比率＝交易日所屬年月物價指數÷繼承日所屬年月物價指數。
可使用財政部電子申報繳稅服務網的消費者物價指數查詢，輸入「本次交易日期」及「取得年月」。頁面也註明，繼承取得應採繼承開始日，也就是被繼承人死亡日。自行假設每年通膨2%，不能取代官方查詢。
取得調整後成本，再計算：
房屋財產交易所得＝房屋實際成交價額－調整後房屋成本－依法可扣除的取得、改良及移轉費用。
這是舊制「房屋部分」的算法。買賣契約上的房地總價，不能直接當成房屋售價代入；新制案件也不能直接用這個公式完成申報。
官方試算：房屋成本從100萬調高到121.7萬，所得差多少？
先釐清案例金額：以下300萬元是用來計算房屋所得的房屋部分價額，不含土地價款，並非整筆房地總價。這個案例要教的是成本怎麼調整，不能用它推估一整間房地的市場行情。
中區國稅局10月29日新聞稿列出的前提是：甲君2011年6月繼承房屋，繼承時房屋評定現值100萬元；2026年5月出售，適用舊制，房屋成交價額300萬元。
官方案例採物價調整比率121.7%，並假設可扣除的取得、改良及移轉費用為0元。以下金額單位均為新臺幣萬元：
| 計算項目 | 未調整的比較值 | 按物價調整後 |
|---|---|---|
| 房屋實際成交價額 | 300 | 300 |
| 房屋成本 | 100 | 100×121.7%＝121.7 |
| 可扣除費用（案例假設） | 0 | 0 |
| 房屋財產交易所得 | 300－100＝200 | 300－121.7＝178.3 |
房屋成本增加21.7萬元，計入綜合所得的房屋交易所得便減少21.7萬元。售價與實際收款沒有增加，改變的是報稅時的所得計算。
121.7%是這個官方案例日期條件下的比率，不能讓所有繼承房屋一律套用。繼承、出售的年月不同，查出的比率也可能不同；若另有依法可扣的費用，則依憑證與認定結果計入。
所得少21.7萬元，實際可以少繳多少稅？
所得減少21.7萬元，不等於少繳21.7萬元的稅。舊制房屋交易所得要和其他綜合所得一起計算，省稅額應比較調整前後整戶的應納稅額。
為了看懂差別，另外作一個教學假設：其他條件完全相同，且減少的這21.7萬元全部落在20%的綜合所得稅級距內，減少的稅額才是：
217,000元×20%＝43,400元。
這個20%沒有代入甲君的真實家庭所得，也不是所有人都適用。若減少的所得跨越不同級距，就要分段計算；整戶扣除額及其他稅務條件，也會影響結果。
評估售屋後可動用的資金時，要分清楚三個數字：可扣成本增加多少、房屋所得減少多少，以及整戶稅額實際減少多少。
連續繼承、父母贈與與已出售案件，還能照這樣算嗎？
分次或連續繼承的持分，可能適用不同稅制，不能只看整間房子最早的購買年份。
高雄國稅局曾舉例：母親2010年買屋，2022年過世，由父親與子女繼承；父親2023年過世，子女又繼承父親的持分。子女出售時，直接繼承自母親的部分適用舊制，繼承自父親的部分則涉及新制。這類案件需要按每筆取得歷程確認。
如果是父母生前贈與，7月15日解釋令也涵蓋受贈取得的舊制房屋，但一般贈與與繼承的稅制判斷不同。不能直接把「父母2015年底前買進、子女之後繼承」的判斷套在贈與案件。
至於7月15日以前已出售的案件，臺北國稅局說明，解釋令發布時尚未核課確定者也可適用。是否已核課確定，需要向承辦國稅局確認，不能只憑出售日期推定。
申報前可以做什麼？哪些文件要留好？
舊制房屋交易所得原則上在移轉登記年度的次年5月，併入綜合所得稅申報。案例若在2026年5月完成移轉，應於2027年5月依當年度規定辦理；房地合一新制則涉及移轉登記次日起30日內申報，時程不同。
準備繼承房屋出售的資料時，可以照以下順序整理：
- 列出房屋取得經過：留下房屋的人何時取得、自己何時繼承、出售哪些持分。備妥登記及繼承資料；有連續繼承時，逐筆列出。
- 找出成本與成交價額資料：收集繼承時房屋評定現值證明、買賣契約、價款明細及付款證明。房地價款拆分不清楚時，帶資料向國稅局確認。
- 保存比率與費用證明：依正確日期查詢物價指數，留存查詢結果及取得、改良、移轉費用單據，再依自己的整戶所得試算稅額。
若只出售二分之一持分，售價、成本與費用都要對應該持分，不能扣掉整間房子的成本。資料有缺口時，將缺少的項目列出，向國稅局確認可接受的證明及適用算法，避免自行用市價或房地總價填補。