裝潢被檢舉恐罰30萬？室內裝修許可 申請流程、簡易審查費用與免申報範圍
釐清6層樓大樓與公寓裝潢門檻，拆解簡易審查規費、施工綠單與退件避坑關鍵
許多屋主在買房翻新或老屋裝潢時，常誤以為自家室內裝修純屬私人事務，直到拆除敲牆被鄰居檢舉，建管處上門稽查才驚覺觸犯建築法規。若未依照室內裝修許可 申請流程完成報備，依法將面臨 6 萬至 30 萬元罰鍰並勒令停工。釐清哪些施作屬於免申報範圍、何種隔間與天花板變更必須送審，並掌握簡易審查時程與施工綠單張貼規定，是確保裝潢工程合法推進且避免鄰損糾紛的關鍵前提。
本文將讓你學到
- 裝修動工被檢舉？未取得室內裝修許可恐面臨6萬至30萬罰鍰
- 我家裝潢要申請嗎？必申報工程與免報備範圍對照
- 6層樓以上大樓與5層樓老公寓的法規門檻差異
- 簡易審查與二階段審查怎麼選？申請時程與費用試算
- 室內裝修許可標準申請4步驟與施工綠單張貼重點
- 收到建管處違規陳述函怎麼自救？補辦手續與4大避坑關鍵
- 室內裝修許可常見問題
裝修動工被檢舉？未取得室內裝修許可恐面臨6萬至30萬罰鍰
在集合住宅密集的高密度都會區，住戶裝修時製造的重擊噪音、粉塵飄散與廢棄物搬運，極易引發上下樓層鄰居不滿。當鄰居通報市民專線或建管單位稽查時，主管機關首先查核的關鍵文件，就是現場是否持有合法的室內裝修施工許可證。
▲ 圖解：了解室內裝修許可的申請流程，避免罰鍰與停工風險，確保裝潢合法進行。
依據《建築法》第 77 條之 2 規定，供公眾使用建築物及經內政部指定之建築物，室內裝修應申請審查許可，且必須由取得內政部登記證之合格室內裝修業者辦理。若未取得許可擅自動工，主管機關將直接介入開罰。
依據《建築法》第 95 條之 1 規定，違反室內裝修相關規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。這意味著屋主與承包工班皆屬於法定裁罰對象，無法以不知法規為由免責。
建管處派員現場稽查確認未報備動工後，會當場開立勒令停工通知單，並發函要求屋主在 30 天內陳述意見或補辦審查手續。若屋主逾期未補辦或複查時仍私下偷工，主管機關得按次連續處罰，必要時更會執行強制拆除或斷水斷電。
我家裝潢要申請嗎？必申報工程與免報備範圍對照
並非所有居家修繕都需要向政府報備。區分合法裝修與免申報修繕的界線，關鍵在於工程是否涉及「建築結構安全」、「防火避難路徑」以及「耐燃材料規範」。法規對裝修行為有嚴格的明文定義。
根據《建築物室內裝修管理辦法》第 3 條，下列 4 種施作項目均屬於法定室內裝修範疇，只要動工就必須依法申請許可：
- 天花板裝修：任何固著於建築物主體構造上的天花板工程，包含全室平釘天花板、造型天花板或假梁包覆。
- 內部牆面裝修：涉及牆面固定材質變更、大面積隔音木作包板或加設防火板材。
- 固定隔屏與櫥櫃：高度超過地板面以上 1.2 公尺之固定隔屏，或是兼作隔間使用的固定高櫃。
- 分間牆變更：室內任何一道隔間牆的拆除、新增、開門洞或移位，不論採用輕鋼架、磚牆或木作。
相對地，單純更換活動家具或表面軟裝，因不涉及消防防火區劃與逃生動線，屬於免申報的修繕範圍。以下整理常見裝潢項目的申報判定標準：
| 工程類型 | 具體施工項目 | 是否需申請許可 | 法規依據與實務判定說明 |
|---|---|---|---|
| 天花板工程 | 全室木作天花板、降板造型天花板、冷氣包管 | 必須申請 | 固著於建物構造體之天花板，涉及消防灑水頭防護與耐燃一級、二級材料檢驗。 |
| 隔間變更 | 拆除客廳隔牆、打通兩房、增設輕隔間牆 | 必須申請 | 分間牆變動牽涉逃生避難路徑與樓板結構靜載重，需專業人員簽證。 |
| 地坪工程 | 直鋪超耐磨木地板、拆舊拋光石英磚重鋪磁磚 | 原則免申請 | 單純地面材料更換未改變分間牆，但需符合各縣市公寓大廈樓板隔音防音規範。 |
| 牆面軟裝 | 室內油漆粉刷、撕除舊壁紙重貼新壁紙、掛窗簾 | 完全免申請 | 法規明文排除壁紙、壁布、窗簾等表面裝飾，無防火區劃破壞疑慮。 |
| 水電與衛浴 | 馬桶或臉盆原位汰換、舊水電管線抽換 | 原則免申請 | 在不更動牆體、不敲除分間牆且設備原位更換情況下，免送室內裝修審查。 |
6層樓以上大樓與5層樓老公寓的法規門檻差異
許多住戶以為「只要是集合住宅，規定都一模一樣」，或是認為「買在舊公寓頂樓自己想怎麼改都可以」。事實上，建築法規對於建築物的高度與樓層，設有截然不同的列管門檻。
依據現行法規，6 層樓以上之集合住宅大樓，全棟在法規上直接被歸類為「供公眾使用建築物」。這表示只要屋主施作涉及天花板、分間牆或固定隔屏的工程，不論裝修坪數是 10 坪套房還是 50 坪大戶，都必須強制申請許可，絕無免審空間。
相對而言，5 層樓以下之無電梯老公寓或透天住宅，在法規上屬於「非供公眾使用建築物」。如果僅是自家更換木作天花板或重新粉刷，原則上不需要向建管處申報室內裝修許可。
然而，5 層樓以下公寓並非完全免管。內政部明文規定，只要工程涉及「增設廁所或浴室」，或是「增設 2 間以上居室造成分間牆變更」（常見於隔套房收租行為），即使是老公寓也必須依法向地方建管處申請許可。
特別是在雙北市，地方政府針對老屋改裝增設衛浴訂有嚴格防漏機制。凡增設 2 間（含）以上廁所或浴室，送審時必須強制檢附「直下層所有權人同意書」。如果正下方樓層的住戶拒絕簽名，建管處將直接駁回申請，無法發給施工許可。
有些屋主試圖以「儲藏室」或「更衣室」名義送審，私下卻預先埋設排水管與給水管。在竣工查驗時，只要查驗建築師或稽查人員發現地面有墊高管線或配管事實，將直接認定為變相增設衛浴，當場駁回審查並勒令恢復原狀。
簡易審查與二階段審查怎麼選？申請時程與費用試算
室內裝修許可依照空間規模與工程複雜度，分為「簡易室內裝修審查」（俗稱簡審）與「二階段室內裝修審查」（俗稱二審）。兩者在送審流程、耗費天數與規費成本上有明顯差距。
一般自住住家通常適用簡易室內裝修審查。依《建築物室內裝修管理辦法》第 33 條規定，只要案件符合下列條件，即可走簡審快速通關：
- 建物用途屬於住宅或集合住宅單元。
- 10 層樓以下建築物，裝修樓地板面積在 300 平方公尺（約 90 坪）以下。
- 11 層樓以上建築物，裝修樓地板面積在 100 平方公尺（約 30 坪）以下。
- 未變更防火區劃、未破壞主要構造，且未涉及增設廁所浴室或隔間大幅變動。
若屬於商業空間、辦公室、坪數超過上述標準，或是工程涉及增設衛浴、打通分戶牆、破壞防火門窗，就必須走嚴格的二階段審查（第一階段圖說審查，第二階段消防會勘與竣工查驗）。
申請室內裝修許可的費用主要由兩部分構成：地方建築師公會收取的「審查規費」，以及委託專業建築師或室內裝修業者收取的「簽證與代辦服務費」。以下以兩組真實裝潢情境進行具體費用對照試算：
| 試算情境條件 | 適用審查軌道 | 公會官方審查規費 | 專業簽證與代辦費估算 | 審查時程與備註要件 |
|---|---|---|---|---|
| 情境 A：30坪電梯大樓住宅翻新 施作項目：全室木作天花板、客餐廳隔間牆拆除1處，原衛浴設備原位換新。 |
簡易室內裝修審查 （流程快速單一） |
約 5,000 ~ 8,000 元 （建築師公會審查收據） |
約 40,000 ~ 60,000 元 （含現場丈量、現況出圖、送審簽證與竣工報驗） |
約 14 ~ 21 個工作天 送件約 3~5 天即可取得施工許可綠單動工。 |
| 情境 B：40坪舊公寓改裝3間套房 施作項目：拆除既有分間牆、增設2間新衛浴、重新配置給排水管線。 |
二階段室內裝修審查 （圖說審查＋消防查驗） |
約 15,000 ~ 25,000 元 （圖審費加竣工查驗費） |
約 80,000 ~ 120,000 元 （含結構安全簽證、消防設備簽證與多次會勘） |
約 45 ~ 60 個工作天 需取得直下層屋主同意書，通過消防圖審後方可動工。 |
室內裝修許可標準申請4步驟與施工綠單張貼重點
辦理室內裝修許可並非一般人帶身分證即可臨櫃申辦，而是必須透過具有內政部專業技術人員登記證的合法業者向審查機構掛件。標準作業流程依序分為 4 個步驟：
- 第一步：調閱原建物使用執照存根與竣工圖說
屋主或受託建築師持所有權狀向建管處檔案室申請原使照竣工圖，核對梁柱位置、承重牆分佈與逃生管道，避免設計時誤拆結構牆體。 - 第二步：委任合法專業從業者繪製送審圖說
由開業建築師或合規裝修公司繪製「現況圖」、「裝修平面配置圖」與「耐燃材料標示圖」，並出具材料符合內政部檢驗標章之保證文件。 - 第三步：向審查機構掛號送審並取得施工許可證
將書圖上傳建管審查系統，經審查合格後取得施工許可函，並領取俗稱「綠單」的室內裝修施工許可證，方可進場拆除動工。 - 第四步：完工後檢附材料出廠證明申請竣工查驗
工程完工後，現場拍照並備妥防火建材出廠證明與綠建材標籤，會同查驗建築師現場查驗無誤後，正式核發「室內裝修合格證明」。
在實務上，「施工許可證（綠單）」的張貼是動工時最重要的合規動作。依規定，施工許可證必須張貼在工地大門、社區公佈欄或工區明顯出入口，上面載明工程地址、許可字號、施工起訖日期與監造人資訊。
施工許可證的法定施工期限通常為 6 個月。若工程因缺工、進口建材延遲未能如期完工，必須在工期屆滿前向主管機關申請展期，原則上以展期 1 次、期間 6 個月為限，避免許可逾期變成非法施工。
收到建管處違規陳述函怎麼自救？補辦手續與4大避坑關鍵
若裝修工程已經動工，卻因鄰居檢舉而收到主管機關寄發的「違規陳述意見通知書」或「勒令停工單」，屋主切勿置之不理，更不可心存僥倖撕下封條繼續施作。
第一步動作是立即通知工班全面停止敲打施工。第二步是在公文載明的陳述期限內（通常為文到 30 日內），委託合法建築師檢視現場工程是否符合送審要件，並正式向建管處遞交補辦室內裝修審查申請。
補辦審查與一般審查的圖說要求完全相同，但必須特別留意現場已經封板的工程。若天花板已封矽酸鈣板，查驗時可能需要開孔確認內部骨架材質；若有拆除牆體，需出具結構技師安全無虞簽證。
為了確保整個裝修過程不踩法律紅線，屋主在簽約裝潢前應嚴守 4 大避坑關鍵：
- 核對業者登記資格：簽約前上內政部國土管理署「室內裝修業登記查詢系統」，確認設計師或統包公司擁有合法字號，無證工班無法替案件合法掛件。
- 保留耐燃一級與綠建材出廠證明：角材、矽酸鈣板、隔音棉等進場時，要求工班提供原廠出廠證明與防焰標籤，竣工報驗時缺此證明將無法取得合格證。
- 嚴禁破壞結構梁柱與剪力牆：老屋翻新千萬不能為了放大空間而削切梁柱保護層或敲除 RC 承重牆，一旦破壞結構將無法補件，只能自費灌漿恢復原狀。
- 公共管路間與消防設備不可隨意包覆：消防灑水頭的高度與防護半徑受消防法嚴格規範，不可為了天花板美觀而自行裁截或以木作天花板直接封死。
室內裝修許可常見問題
室內裝修許可一定要申請嗎？
並非所有修繕都要申請。6 層樓以上集合住宅只要動到天花板、分間牆或固定隔屏，一律強制申請；5 層樓以下公寓若僅換磁磚、油漆則免申請，但若涉及新增衛浴或隔間套房變動，則必須申請許可。
室內裝修許可申請流程大約需要多少天？
符合條件的自住住宅走「簡易室內裝修審查」，在圖說齊全情況下，送件約 3 至 7 個工作天即可取得施工許可綠單進場動工；完工後竣工查驗領證約需 7 至 14 個工作天，整體審查作業約 3 至 4 週。
如果未申請許可被檢舉，可以事後補辦免罰嗎？
收到建管處通知後，若在指定期限內委任建築師完成補辦並通過審查，部分縣市主管機關會視為改善完成而減免或免除裁罰；但若逾期未改善、現場涉及嚴重違章或拒不配合，主管機關將開出 6 萬至 30 萬元罰單。
老公寓只有1間衛浴想改成2間，一定需要樓下鄰居同意嗎？
在台北市與新北市法規中，增設 2 間（含）以上廁所或浴室，強制規定送件時必須檢附「直下層所有權人同意書」。若樓下為住宅且屋主拒絕簽名，審查單位依法無法受理核發許可。