賣房當年報稅怎麼報？2026 房地合一與綜所稅全攻略，別多繳一次冤枉稅

民翰去年終於賣掉新北那間陪他扛十幾年房貸的老公寓，代書提醒他有房地合一稅、土增稅、規費都要處理，簡單說，就是繳了一大筆錢。到了 5 月報稅季，他打開報稅系統，看到「財產交易所得」幾個字，心裡立刻沉了一下：「我不是已經繳過賣房的稅了嗎？難道現在還要再被課一次？」那種怕自己重複繳稅，又怕漏報被罰的焦慮，讓他看著原本整理好的契約和收據，越看心越煩。

他翻出權狀和買賣契約，才發現賣房報稅不是看「有沒有賣房」這麼簡單，而是要先看房子當初是什麼時候取得的。買進時間不同，會走完全不同的稅制；有些賣房所得已經在過戶後 30 天內單獨報完，有些卻要回到 5 月綜合所得稅一起算。

先講結論：賣房當年 5 月要不要報綜所稅，關鍵是這間房子適用 105 年 1 月 1 日之後的新制，還是舊制。

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本文將讓你學到

• 新制和舊制怎麼分？
• 5 月綜所稅到底要不要報？
• 舊制賣房哪些成本可以扣？
• 賣房虧損可以抵租金、薪水、股利嗎？
• 繼承房屋和重購退稅要注意什麼？
• 賣房報稅 5 步驟
• 賣房報稅常見問題

本文適合這些人看

• 114 年度有賣房，現在準備報綜所稅的人
• 房地合一稅已繳完，卻不確定 5 月還要不要申報的人
• 賣的是 104 年底以前取得的舊制房屋
• 賣房虧錢，想知道能不能抵薪水或股利的人
• 有繼承房屋、重購退稅、設籍認定等複雜情況的人

新制和舊制怎麼分？

2026 年報稅季是 5 月 1 日到 6 月 1 日，申報 114 年度綜合所得稅。而賣房報稅最重要的分水嶺，是 105 年 1 月 1 日，此時以後取得的房屋，原則上走房地合一稅，交易後要在規定期限內單獨申報；104 年 12 月 31 日以前取得的房屋，則屬舊制，出售房屋的財產交易所得或損失，才會和 5 月綜所稅有關。

用白話說，新制是「賣掉後單獨報房地合一稅」，舊制是「5 月報綜所稅時一起算」。所以民翰如果賣的是 105 年以後取得的房子，而且過戶後已經完成房地合一稅申報，5 月通常不需要再把同一筆交易所得放進綜所稅。

搞清楚新舊制後，下一步就是看 5 月報稅系統裡，到底哪些情況要處理、哪些不用重複填。

5 月綜所稅到底要不要報？

很多人最怕的是「房地合一稅繳完，5 月又被課一次」，其實只要先分新舊制，就能避開這個誤會。

• 新制房屋：已經依房地合一稅規定在 30 日內申報，這筆交易所得原則上不再併入 5 月綜所稅。
• 舊制房屋：出售房屋所得屬財產交易所得，要在 5 月綜所稅申報時處理。
• 賣房虧損：如果是舊制財產交易損失，也要申報才會留下損失紀錄。

這裡要特別注意：房地合一稅不只是「繳稅」而已，就算交易虧損或符合免稅情況，也可能仍有申報義務。不要因為沒賺錢，就以為什麼都不用做。

如果確認自己賣的是舊制房屋，那就要進一步整理成本和費用，因為這會直接影響你要報多少財產交易所得。

舊制賣房哪些成本可以扣？

舊制房屋要併入綜所稅時，不是把賣價整筆拿去課稅，而是要先算出財產交易所得。

簡化公式可以這樣看：賣出價 − 買進成本 − 必要費用 − 可認列改良成本 = 財產交易所得。

如果你沒有買進成本資料，國稅局可能會依查得資料或財政部公告標準核定所得。這通常不一定對你最有利，所以契約、收據、發票越完整，越能保護自己的荷包。

知道成本能不能扣清楚後，下一個常見問題是：如果賣房賠錢，這筆損失到底能不能拿來抵稅？

賣房虧損可以抵租金、薪水、股利嗎？

答案是不行。

舊制房屋如果賣虧了，這筆財產交易損失只能抵扣同年度的財產交易所得；如果當年度扣不完，可以在未來 3 年內，繼續抵扣財產交易所得。但它不能拿來抵薪水、利息、股利、租金或 ETF 配息等等。

這裡最容易吃虧的情況，是明明舊制房屋賣虧了，卻想說「反正不用繳稅」就沒申報。沒申報，國稅局就沒有你的損失紀錄，未來 3 年如果你有其他財產交易所得，可能就少了一個可以抵扣的機會。

所以，賣房虧損要看它有沒有留下正確紀錄，接下來兩種情況更複雜，建議不要只靠直覺填報。

繼承房屋和重購退稅要注意什麼？

賣一般買來自住的房子，先看取得日，通常就能分出新舊制。但如果是繼承、受贈或想申請重購退稅，事情會複雜很多。

• 繼承房屋：取得日、新舊制判定、成本認定，可能牽涉被繼承人原始取得時間與繼承時點，建議申報前向國稅局確認。
• 受贈房屋：取得成本與持有期間認定可能和一般買賣不同，不要直接套用買賣房屋的算法。
• 重購自用住宅退稅：不管是先買後賣或先賣後買，通常要看兩次移轉登記時間、設籍、自住、是否出租或營業使用等條件。
• 設籍時間點：戶籍有沒有遷入、何時遷入、是否真的供自住，都是國稅局可能查核的重點。

這些情況不是不能申報，而是要先確認規則。尤其是重購退稅，金額可能很大，文件少一張、設籍時間差幾天，都可能影響結果。5 月報稅時，你要找的不是回憶，而是證明。確認特殊情況後，實際申報前就可以照下面 5 步驟。

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賣房報稅 5 步驟

1. 翻出權狀、買賣契約或登記資料，確認房屋取得日是在 105 年前還是後。
2. 如果是新制，確認是否已在所有權移轉登記日次日起 30 日內完成房地合一稅申報。
3. 如果是舊制，整理買進成本、賣出價款、仲介費、代書費、契稅、印花稅與可認列改良費。
4. 計算財產交易所得或損失，並在 5 月綜所稅申報時填報。
5. 若涉及繼承、重購退稅、設籍、自住認定或大額損失，先向國稅局確認再送出。

切記，文件建議至少準備買進與賣出契約、價款收付證明、仲介費與代書費收據、契稅與印花稅繳款書、修繕發票、戶籍資料。能證明的成本越完整，越不容易多繳冤枉稅。

賣房報稅常見問題

Q1：房地合一稅已繳完，5 月報稅系統還需要填嗎？

如果是 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋，且已依規定申報房地合一稅，交易所得原則上不再併入 5 月綜所稅。不過，你仍要確認房地合一稅是否真的完成申報，不是只完成過戶。

Q2：賣的是舊制房屋，但系統沒有自動帶入資料怎麼辦？

舊制房屋的財產交易所得不一定會完整自動帶入，你要自行整理買賣契約、成本費用與收據，必要時手動填報財產交易所得或損失。

Q3：舊制賣房虧損忘記報，之後還能補嗎？

如果發現漏報或少報，應盡快向國稅局確認能否更正申報；財產交易損失要有申報紀錄，未來才有機會抵扣財產交易所得。

Q4：裝潢費都可以拿來當賣房成本嗎？

不一定。能增加房屋價值或效能的改良費，較有機會被認列；日常維修、家具、家電、可搬走的裝飾，通常不一定能當房屋成本。請保留發票和付款證明，必要時向國稅局確認。

Q5：繼承來的房子賣掉，可以自己判斷新舊制嗎？

不建議只靠自己判斷。繼承房屋可能牽涉被繼承人取得日、繼承日、成本認定與房地合一規定，最好拿權狀、繼承資料和買賣契約向國稅局確認。

Q6：舊制房屋賣掉後又買新家，一定可以退稅嗎？

不一定。重購自用住宅退稅要符合自用住宅、設籍、移轉登記時間、無出租或營業使用等條件。金額大、條件細，申請前最好先把戶籍資料與買賣時間整理好，向國稅局確認。

回到本文開頭的民翰，他不用急著把賣房所得再塞進 5 月報稅系統，而是先翻出權狀，確認房子取得日期，再看當初是否已完成房地合一稅申報。賣房報稅最怕不是稅名多，而是新舊制搞混；日期分清楚、單據留完整，才不會同一筆交易多繳一次冤枉稅。

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本文依公開官方資料整理，僅供一般資訊參考，不構成個人化稅務、法律或會計建議。實際申報仍應以財政部、國稅局最新公告與個案資料為準；如涉及繼承房屋、受贈房屋、重購退稅、設籍認定、房地合一稅或高額交易所得，建議洽詢國稅局或專業會計師。

資料參考：財政部稅務入口網：所得稅節稅手冊、財政部稅務入口網：房地合一稅 2.0 個人篇、財政部臺北國稅局：個人售屋所得應如何申報、財政部北區國稅局：重購自用住宅扣抵或退還所得稅。